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接下来,资本助力机构化趋势明显,公募REITs呼声再起,长租公寓各方主体在“规模化”之外积极探寻新的盈利模式,其中装配式装修、一体化软装、智能公寓等概念将成为新盈利点,智慧社区有望在2020年大量出现。 十九大后,国家曾选取纯租赁用地11城、自持用地23城,30多个省、市相继从供需两端发布租赁住房新政,加大租赁住宅用地的供应。如今这些城市的R4用地租赁产品、部分自持用地租赁产品、集体建设用地产品将在2020年后陆续建成入市,长租公寓行业在多个城市迎来增量供应的二次爆发。 长租公寓存在“地贵、钱贵、周转慢”等发展痛点,亟需解决现金闭环问题。但房企融资渠道受限,融资利率偏高,目前可以选择的金融工具仅有ABS。但ABS回本速度缓慢、选择面狭窄、盈余力薄弱,并无法真正解决行业问题。对此,业内共识是打造一款公募REITs类金融工具,实现现金流闭环,进而打通地产的任督二脉。 3、资本市场冰火两重天,包租模式难融资 如今,国资国企等更具资金优势的品牌公寓也大举进入,行业资本向头部集中,尾部竞争者淘汰不断,包租融资这一商业模式未来更难走通。 随着包租融资道路的封闭,行业驶入深水区,长租公寓纷纷寻找生存之道。2019年,青客、蛋壳等头部公寓曾积极尝试上市,但上市的原因并非行业盈利丰厚,而是为了寻求更多资金,来支持并购、扩张规模和维持运营。对品牌公寓而言,上市犹如坐火箭,升得快,落得更快。运营好的公寓上市后,资本支持让上升通道更通畅;运营差的公寓,原本的管理弊病也会得到暴露。 与大品牌公寓的标准化租约相比,分散式公寓租约普遍存在租约时间乱、条件差异大、不同租约间权利义务不对等、产品交互难、法律风险大等问题,很难量化其并购价值。2019年,有两次大的分散式公寓并购事件:蛋壳公寓并购杭州的爱上租、麦家公寓并购了寓见,都出现了不同程度的收益亏损。 4、更多跨行业高端人才,进入长租公寓行业 人才流动不等于人才流失,长租行业的人才池子正在变大,从传统开发商流向国企类公寓和品牌公寓的人才数量正在增加,其中国企用人更为挑剔;同时,互联网、金融、地产等非公寓行业高管也主动进入到长租领域分羹,行业潜力被多方看好。 需要注意的是,目前高端人才还未挥出其应有作用,从用人单位来说,高管的收入与能带来的期望收益并不相符,公寓领导层对市场的理解也影响了高管的职业命运。 5、公寓装配式装修,在试错中曲折中前行 6、重新认识公寓软装价值,运营视角的一体化设计达成共识 过去软装处在公寓服务的末端,不被重视,如今行业意识到,软装颜值决定出租率,软装品质决定续租率,软装效率决定开业期。软装也从简单的采购变成了设计、选材、生产、配套、摆场整合的整体思考,以及对家具、家电、布艺、饰品等产品进行跨界整合。 2018年底,创业型公寓同时受到资本寒冬和自营盈利难的两大挑战,纷纷转型轻资产,2019年被称为“轻资产元年”。但轻装上阵也难做到又稳又快,我们发现轻资产“委托管理”比原先的包租生意更难做,原因有2点。 投资型托管需要企业主动参与一部分硬装、软装投资,与公寓共同承担经营风险与收益,公寓也从“物业”转变为“经营者”,甲乙双方均以租客为本,在推广、采购、保洁、服务、品牌意识等环节全链条合作,方向一致从而形成竞争壁垒。 8、更多品类智能硬件进入公寓领域,从提升管理效率向改善租住体验进化 软件指借助SaaS系统,为公寓解决抄表、账单、催租、收租、维修、保洁等租务管理中的诸多痛点,实现公寓运营从招租、签约到退租全流程覆盖和标准化运营,以此降低了管家、财务等人力成本,提高管理效率。 10、租客权益将获得法律保护,公寓企业将逐步建立租客黑名单 2019年年末,住建部等6部门共同印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,规范住房租赁市场主体经营行为,全面保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。《意见》涉及到房源管理、改造、安全、金融、服务、纠纷调处等多个方面,对住房租赁合同示范文本、规范机构服务收费、加强行业自律等内容作了要求。 另一方面,公寓企业也将逐步建立起自己的租客黑名单,并与行业共享。这一黑名单会将影响到其他租客权益的“低价值租客”,如曾严重违反法律法规、背负高风险且大额负债或其他特殊租客,在入住前标识出来,达到运营风险预防,服务优质租客的目的。
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