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如今,国资国企等更具资金优势的品牌公寓也大举进入,行业资本向头部集中,尾部竞争者淘汰不断,包租融资这一商业模式未来更难走通。 2020年,投资环境仍整体紧张,长租公寓上市现象会继续出现,并购事件会逐渐增多,企业并购时会更加理性和挑剔。 集中式公寓有一定的并购价值,但在投资标准更加理性严苛。具体并购时需要考量资产的合规性和收益性,如早期存量的集中式公寓合规性不足,公寓物业的土地使用属性、建筑消防配置存在风险;另外并购时按照PE算还是未来租金收益算,集中式公寓的溢价及资产交易标准目前还没有达成行业共识,因此也拉低了行业交易效率。 与大品牌公寓的标准化租约相比,分散式公寓租约普遍存在租约时间乱、条件差异大、不同租约间权利义务不对等、产品交互难、法律风险大等问题,很难量化其并购价值。2019年,有两次大的分散式公寓并购事件:蛋壳公寓并购杭州的爱上租、麦家公寓并购了寓见,都出现了不同程度的收益亏损。 4、更多跨行业高端人才,进入长租公寓行业 2019年是地产商高管层震荡的一年,开发商类公寓延续“挖人”习惯,对运营效果急于求成,但公寓业务还未上升至主要战略,行业整体现金流紧张,实际运营中不断压缩成本,共同造成了人才的高流动性。 人才流动不等于人才流失,长租行业的人才池子正在变大,从传统开发商流向国企类公寓和品牌公寓的人才数量正在增加,其中国企用人更为挑剔;同时,互联网、金融、地产等非公寓行业高管也主动进入到长租领域分羹,行业潜力被多方看好。 5、公寓装配式装修,在试错中曲折中前行 国家近年大力提倡发展装配式建筑,明确提出“力争用10年左右时间使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%”的具体目标。目前装修的上下游供应链正在蓬勃发展,近几年已经出现一批发展较快的创业公司,如小马快装、品宅等品牌,一些传统装修公司也开始尝试做装配式装修,如亚夏股份、金螳螂等。 6、重新认识公寓软装价值,运营视角的一体化设计达成共识 过去软装处在公寓服务的末端,不被重视,如今行业意识到,软装颜值决定出租率,软装品质决定续租率,软装效率决定开业期。软装也从简单的采购变成了设计、选材、生产、配套、摆场整合的整体思考,以及对家具、家电、布艺、饰品等产品进行跨界整合。 目前行业内已经出现了能够整合软装上下游供应链,并提供专业一站式软装方案的“水滴物语”,帮助公寓远离家具、家电、窗帘等零星采购的低效与闹心。 7、轻资产的委托管理,合作模式不断创新和完善 2018年底,创业型公寓同时受到资本寒冬和自营盈利难的两大挑战,纷纷转型轻资产,2019年被称为“轻资产元年”。但轻装上阵也难做到又稳又快,我们发现轻资产“委托管理”比原先的包租生意更难做,原因有2点。 公寓智能化建设集中在软硬件两方面。 硬件则指大量使用智能门锁、电表、监控、人证合一、烟雾报警器、家电自动保修等智能产品,运用大数据和AI技术,实现规模化管理。未来还会有更多品类的智能硬件陆续接入物联网,极大提升租住体验。 9、大型租赁社区将创新公寓获客模式,租房流量进一步分化 以此为基础,长租公寓行业也分化出两大主体:公寓运营商和公寓平台商。运营商即持有房源的公寓运营公司,如自如、蛋壳、魔方等;而平台商开发公寓SaaS系统,提供给公寓运营公司使用,通过流量精准获客帮助公寓提高入住率。 另一方面,公寓企业也将逐步建立起自己的租客黑名单,并与行业共享。这一黑名单会将影响到其他租客权益的“低价值租客”,如曾严重违反法律法规、背负高风险且大额负债或其他特殊租客,在入住前标识出来,达到运营风险预防,服务优质租客的目的。
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