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接下来,资本助力机构化趋势明显,公募REITs呼声再起,长租公寓各方主体在“规模化”之外积极探寻新的盈利模式,其中装配式装修、一体化软装、智能公寓等概念将成为新盈利点,智慧社区有望在2020年大量出现。 政府鼓励各类企业将市场闲置存量房源进行转化,未来“非住转租”资格将开放给更多优秀的非国有企业,社会力量会被充分挖掘出来,鼓励入市。如上海推行的公租房REITs政策,解决了松江集体建设用地和部分国企工厂的存量资产,也解决了非购房人群住房问题。 2、科技助力金融创新,公募REITs在国企开始试点 2020年是国家队集体发力年,金融工具创新必然被再次提起,在银行、保险、券商等金融机构联合推进下,一定会有公募REITs或类似金融产品出台,并优先在国企进行试点,实现租赁行业的大闭环和企业内部的小闭环。 3、资本市场冰火两重天,包租模式难融资 如今,国资国企等更具资金优势的品牌公寓也大举进入,行业资本向头部集中,尾部竞争者淘汰不断,包租融资这一商业模式未来更难走通。 2020年,投资环境仍整体紧张,长租公寓上市现象会继续出现,并购事件会逐渐增多,企业并购时会更加理性和挑剔。 2019年是地产商高管层震荡的一年,开发商类公寓延续“挖人”习惯,对运营效果急于求成,但公寓业务还未上升至主要战略,行业整体现金流紧张,实际运营中不断压缩成本,共同造成了人才的高流动性。 5、公寓装配式装修,在试错中曲折中前行 6、重新认识公寓软装价值,运营视角的一体化设计达成共识 2018年底,创业型公寓同时受到资本寒冬和自营盈利难的两大挑战,纷纷转型轻资产,2019年被称为“轻资产元年”。但轻装上阵也难做到又稳又快,我们发现轻资产“委托管理”比原先的包租生意更难做,原因有2点。 投资型托管需要企业主动参与一部分硬装、软装投资,与公寓共同承担经营风险与收益,公寓也从“物业”转变为“经营者”,甲乙双方均以租客为本,在推广、采购、保洁、服务、品牌意识等环节全链条合作,方向一致从而形成竞争壁垒。 分润型托管是指把房屋状况、出租情况、资金收支等信息数字化、实时化、可视化,让原本距离较远的所有者和供应链端,直接触达房屋、租客和租金情况,随时灵活改进调整。同时,通过空中分账和自定义分润功能,每达成一笔租金交易即实现一次同步分润,增强了各方对现金流的掌控,从而建立所有者、经营者、供应链三方的信任,为商业模式创新提供了可能性。 公寓智能化可以有效提高效率,节省人力,改善租客租住体检,所以即便前期投入不菲,也成为了行业当前的共识与标配,上至智慧社区、头部公寓,下至分散式二房东,都在陆续拥抱智能化。未来,智慧楼宇、智慧社区、租赁社区智能化,将成为新的行业发展方向。 公寓智能化建设集中在软硬件两方面。 软件指借助SaaS系统,为公寓解决抄表、账单、催租、收租、维修、保洁等租务管理中的诸多痛点,实现公寓运营从招租、签约到退租全流程覆盖和标准化运营,以此降低了管家、财务等人力成本,提高管理效率。 硬件则指大量使用智能门锁、电表、监控、人证合一、烟雾报警器、家电自动保修等智能产品,运用大数据和AI技术,实现规模化管理。未来还会有更多品类的智能硬件陆续接入物联网,极大提升租住体验。 对公寓来说,空置是最大的成本隐形杀手,任何能够减少空置率的获客渠道流量都值得尝试。最初是分散式房源和个人二房东时代,线上房源推广获客靠58,线下则靠中介。随着品牌公寓和“国家队”陆续加入,现有旧房源层次被拉开,租客选择范围更丰富;同时90后租客更习惯于在线上渠道了解房源和完成消费,所以单纯依赖58、贝壳模式,已经无法满足整个行业发展需要。 房价高企,租房成为新生活方式,但发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等乱象,劣币驱逐良币,不仅损害了租客利益,也影响了品牌形象,行业规范化呼声已久。
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